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看韓國瑜「公設保留地解編」老代書：小心背後利益關係

為解決民怨，韓國瑜日前拋出高雄「還地於民」話題，將通盤檢討都市計畫中公設保留地的必要性。圖為示意圖。（圖片來源／信傳媒編輯部）

高雄市長韓國瑜日前裁示，將通盤檢討至今仍遭限制使用，卻始終未被徵收的1678公頃私人「公共設施保留地」，打算還地於民。對此，鄉林建設董事長賴正鎰直呼此舉對人民是「大好」，因為許多公設保留地都位於最精華的地段，若能因此釋出，對高雄發展絕對有利。

「不只高雄，其實全台都有很多公設保留地，按照法律，政府在一定期限內沒使用，就應該歸還給原地主了，但是政府一直沒有執行，老百姓就算提出異議也沒用，因為政府根本沒有經費去徵收，就不理他們了嘛，……你要想，公設保留地大多都在優秀、好的地方，如果這次真的解編，土地能夠放出來，當然會增加高雄的投資機會，建商推案的機會增加了，那對市場的穩定供給，一定會有幫助嘛。」他說。

不過，他也納悶，自從《都市計畫容積移轉實施辦法》上路以來，許多私人的公設保留地已輾轉落入政府之手，沒想到至今高雄民間還存留如此龐大的面積，「我不知道高雄為什麼還會留那麼多，因為在過去一段時間，公設保留地可以容積移轉，那政府不徵收嘛，地主就賣給開發商，拿去做容積移轉使用，很多都被賤價容積移轉掉了。……不過，就算這樣，我覺得這次其他地方政府也要比照辦理才對，既然不用了，就應該釋出來嘛。」

從容積移轉看保留地解編，小心背後利益關係

針對所謂的容積移轉，一名擁有40多年經驗的老代書舉例，「大原則就是，如果建商在台北市有建案，當時就會去收購台北市符合容積移轉規定的公共設施保留地，比方說一些公園、廣場預定地，接著再捐地給市政府，去換得容積移轉，讓自己原本的建案可以蓋得更高。……對政府來講，因為沒錢徵收嘛，透過憑空生給建商的容積，就等於是徵收費一樣，最後還是取得土地，在當時比較像是一種策略性的政策工具。」

「當初容積移轉一出來，就有些人成立容積公司，專門先去收購各種相關土地，再轉手賣給建商，所以早期那些容積公司都賺飽飽了，他們跟地主收購的行情通常是公告現值的10％，假設公告現值1000萬，他就用100萬去買，那對地主來講，反正一塊地放了幾十年也不能用，有錢不拿白不拿。……接著一轉手，容積公司賣給建商就是三五倍的利潤，但建商也取得了自己在更精華地段建案的容積，等於是容積公司賺、建商賺，只有地主最吃虧。」老代書透露。

也因此，老代書提醒，當一個新政策要出來時，民眾更應該注意背後相關市場的異動，「比方說，現在要哪些土地可以解編、不能解編，其實都有一些條件，那後面就可能藏著利益關係了，……很多都是政策要出來以前，內部會先知道，那一些關係好的外部人，可能就會先去卡位，假設一個區域未來可能解編，就是有些消息靈通的人會提早去買下來，這種都是政商之間非常敏感的事情。」

解編的正義，學者、業者看法分歧

站在都市發展的角度，台北市前副市長、學者張金鶚擔心，一旦地方政府貿然解編公設保留地，往後恐怕會陷入困境，「公設保留地是都市發展很重要的規劃之一，當初的確是因為政府沒錢徵收，造成人民的困擾，……可是有個問題，一解編，公園沒了、學校沒了，以後要再發展就更困難了，所以這是一個長遠的計畫，會有一點難度，但現階段重點還是充分檢討，先看看相關都市計畫到底有沒有必要，否則貿然就解編掉，只會造成以後很多困擾。」

從民眾的立場，住商不動產企研室經理徐佳馨則說，高雄解編公設保留地，整體是利大於弊，「對於那些長期被困在這件事情上的民眾來講，這件事情當然是好的，畢竟過去他們受限於法規，一直沒辦法處理自己的土地，而且這件事情還會越來越複雜，……因為隨著時間增加，繼承的狀況會跟著變多，土地分割也越來越細碎，這樣下去，其實是無助於都市發展的。」

「另一個好處是，因為很多都市計畫都沒有去檢討，趁著這次機會，好好去做一次總檢討，對高雄來說其實也是好的，……可能有些地方本來規劃工業用地，現在需求沒那麼多，有沒有可能因為解編去做一些改變。當然，如果是以公設地來講，說來說去，還有錢的問題，以後地方政府也不用去編預算做土地徵收啦，讓市場自然去活化它嘛，那因為解編，民眾的土地更好賣了，政府也有稅收啊，反而還可以賺到錢。」她說。

不怕供給過剩？建商搶地原因是不得已

至於對房市有何影響，徐佳馨不諱言，近期高雄在「韓流」帶動下，房市表現不差，如今再加上公設保留地解編的話題發酵，價格確實有往上飆漲的可能，「解編最大的好處，是這些公設保留地的持有人，他們的土地可以進入市場裡面，成為新的供給，……有些人會覺得這是不是有炒地皮的嫌疑，但我們站在地主的角度，他們被限建五十年了，好不容易等到了，終於可以解脫了，其實也不算是一件壞事啦。」

但高雄沒有供給過剩的問題嗎，建商幹嘛買？她直言，高雄的狀況和桃園其實類似，因此不妨從桃園經驗來思考，「桃園有很多投資者、建商，都把籌碼放在土地上，所以像是京城、興富發、遠雄，這一波下來，他們雖然不急著蓋房子，但都會先買土地，……現在建商搶地搶得滿凶的。」

「這件事情，我這樣說好了，上市櫃公司現在都採用國際會計準則（IFRSs），變成興建、銷售完工後才能入帳，這對建商來說，代表手上不能沒有案子在推，所以為了讓帳面漂亮，建商必須手上一直要有土地庫存，否則就等於這家公司根本沒有在運作，就像之前有家高雄的建商，才用超乎行情的價格買了一塊地，背後原因也是不得已──因為他們手上已經沒有庫存了。」她說。

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怕遺傳癌症男子聽信偏方服草藥引發急性腎衰竭

45歲劉先生因擔心遺傳家族癌症病史，竟誤信偏方抓草藥服用，短短半年就出現全身水腫、呼吸急喘、泡泡尿等症狀，緊急就醫檢查，發現呈現嚴重蛋白尿與兩側胸腔肋膜積水病症，經建議停用停用偏方三個月後，蛋白尿數值與水腫明顯改善，可惜腎功能仍嚴重受損造成慢性腎衰竭，須定期追蹤抽血與回診。

醫院腎臟科主治醫師陳虹志表示，劉先生因為父親肝癌逝世，對「癌症無法根治」存有陰影，再加上自己步入中年後，身體常有倦怠不適等症狀，因此誤信偏方，在一年內嘗試坊間與網路流傳的抗癌偏方，自行製成煎劑後每日服用，半年後竟陸續出現高血壓、呼吸喘、泡泡尿與全身水腫等急性腎衰竭表現。

陳虹志指出，患者服用的配方包括白花蛇舌草、半枝蓮、鐵樹、紅棗、憂遁草和南非葉等中藥，來源為民間傳抄偏方或網路流傳訊息，其中雖有部分經研究證實有抗癌效果，但仍須需由中醫師開立處方使用，絕不建議自行服用，尤其如果自行拼湊配方，在未經診治且不分體質服用後，可能就會對身體造成永久傷害。

由於長期誤服中草藥導致腎小管受損，腎絲球過濾率下降則造成全身水腫、高血壓與肋膜積水肺部塌陷，進而造成呼吸喘，所幸經停用偏方後，蛋白尿由每日2-3gm減少至每日1gm公克以下（正常人為150mg毫克），全身水腫的情形，也因血液白蛋白上升後顯著改善。

但可惜的是，患者腎功能經持續追蹤近三個月後，並無顯著改善，確定已造成慢性腎衰竭(第三期)，目前不需要做腎臟替代療法(俗稱洗腎)，但也無特效藥能使用，只能定期追蹤抽血與回診。

陳虹志強調，誤用藥物（如不明中草藥、止痛藥）造成台灣腎病變比例較高，據統計，慢性腎臟病患者中，曾使用過具腎毒性藥物者約有7成；在罹患第五期腎臟病並接受透析治療的患者，三個月內曾使用具腎毒性的止痛藥者也占3成之多。具腎毒性藥物或中草藥若長期服用，會使得腎小管上皮細胞受損，導致腎小管壞死、間質組織發炎實質化，就算停藥不再使用，腎功能也很難恢復。

正確預防肝癌的方式，應尋求肝膽腸胃科專科醫師諮詢，定期追蹤抽血與超音波檢查，才能預防與早期偵測癌症發生，若因過度恐懼癌症，而自行服用各種偏方，與來歷不明的藥物，很可能弄巧成拙，造成肝、腎功能毒性，造成終身遺憾。

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